北京二手房价月涨千元 新政难抑房价继续攀升? [复制链接]

   “这个月和上个月相比，房价又上涨了1000元！”11月15日上午，记者在北京亚运村安慧里小区链家地产连锁店门前驻足片刻，一位工作人员主动走上前来和记者说话。

    这位工作人员告诉记者，上个月的时候，安慧里地区二手商品房均价是8000元，这个月(11月)该地区二手商品房均价已经上涨到了9000元。京城二手房价如同坐上了“火箭”。由于房价上涨较快，链家地产这家门店曾打出的均价8000元的横幅尚未来得及更换。     

    11月14日，北京市地税局出台了《北京市地方税务局关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》，北京市已明确规定了土地增值税征收细则，并将于12月1日起正式开征土地增值税。尽管新政迭出，但仍难抑北京房价节节攀升。

    京城房价一片涨势

    11月13日，国家发改委和国家统计局公布了10月份70个大中城市房屋价格走势。该统计显示，北京市新建商品住房(一手房)同比上涨了10.7%，涨幅位居各大城市首位，二手住房同比上涨了10.2%，位居第三位。

    近日，北京中原二手商品房报价指数报告也新鲜出炉。报告显示，10月北京二手商品房报价指数为145点，同月北京二手商品房挂牌均价为8415元/平米，二手商品房价仍在高位运行。

    北京中原地产三级市场部研究中心专业人士表示，10月环比9月份，在各监测区域中，除东城区和丰台区二手商品房报价微有下调，降幅分别为5.35%和0.83%，其他各监测区域均出现报价稳中上涨现象，其中，崇文区涨幅最高，达4.76%。

    另外，从1月至10月的二手商品房报价指数来看，虽有个别月份受政策冲击出现波动外，二手商品房报价指数仍处于上涨趋势，今年1-10月，北京二手商品房报价指数已累计上涨了约35个点。

    北京中原三级市场部研究人士认为，虽然系列政策综合作用的“药效”开始显现，北京二手商品房整体报价环比增幅有所趋缓，但在市场趋稳和强大需求的支撑下，11月份北京二手房市场的报价指数仍会处于稳中有升状态。这也预示着北京二手房价可能还将继续走高。

    究其原因，北京中原地产相关人士认为，这与北京市场化、国际化进程不断加快，外地来京工作人员越来越多有关；此外，还有城市化带来的众多拆迁需求等。强劲的需求是房价一路走高的重要原因。二手房报价的不断走高，还有一个重要原因就是，受区域内一手房价格快速上涨的影响，有攀比一手房价格的态势。

    北京中原地产统计表明，北京四大中心城区二手房价格均在10000元/平方米左右。分地区来看，北京二手房报价指数涨幅最高的是望京-花家地地区，达到10.97%。商务氛围及独特生态环境助推燕莎和朝阳公园地区业主报价走高。据统计，10月燕莎、朝阳公园地区的报价指数分别高达177点和182点，环比9月涨幅分别为2.91%和1.68%。

    北京中原三级市场部研究人士分析认为，地段决定安贞及亚运村区域二手房报价较高，随着奥运会的临近，政府在亚奥区域市政基础设施投资的增长，北部良好的交通配套及商业氛围助推该地区业主报价一直处于高位。

    统计显示，万柳地区10月二手商品房报价指数为190点，在海淀区六大监测区域中名列前茅。值得关注的是，交通配套的不断完善及一手房价的升高使得南城部分地区二手房迅速上涨。以马家堡二手房报价指数为例，该地区10月环比9月增涨3.13%。

    北京中原地产有关人士认为，受2008年奥运会在京举行的利好促进作用，政府为解决北京区域间的发展不平衡，加大了对南城进行投资改造力度，该地区受益匪浅，建设中的地铁4号线更是为该地区交通建设发展“锦上添花”。业主报价指数的上涨意味着该地区房价升值愿望增强，可能推动房价进一步上涨。

    新政难抑房价继续攀升？

    自新一轮宏观调控以来，北京房价已连续15个月上涨。无论是从“国八条”到“国六条”，还是从七部委发力到九部委联手，都没能阻挡北京房价节节攀升的步伐。

    在二手房方面，政府陆续出台了若干限制炒房的政策。如开征营业税、强制征收个人所得税以及刚刚出台的土地增值税，二手房市在这些政策密集出台的情况下，在震荡中前行，价格也是一路高升。

    北京中原地产对几大城市(天津、上海、广州、深圳)的税费成本占总房款百分比的调查显示，北京的非普通二手商品房交易税费成本属于偏低水平，为9.6%(以一套在5年内出售的、售价为50万元的普通商品房、买卖双方所交税费总和为全部税费成本计算)。如果按照北京市最新公布的土地增值税征收办法第三种情况下的征收标准(即对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额的1%征收率计征土地增值税)，那么北京市的二手房交易税费成本将再上升1个百分点左右。

    北京中原三级市场部研究人士认为，今年6月1日和8月1日，北京市分别实行了营业税的调整和个税的征收，其税收出台后的一个月交易量受到了一些影响，平均价格涨幅出现放缓的趋势，但针对每个个案来看，房价涨幅仍上涨较快。

    中原方面表示，征收土地增值税使得北京市房屋再转让的费用继续增加的同时，相应也挤压了房产投资者的利润空间，降低了房产投资的回报率，从而进一步打击投资客户，最终达到平抑房价的作用；同时，房龄较小的非普通住宅需求会增多，过户量短期内(12月1日前)也会明显增加。

    根据有关政策规定，普通住宅将享受免交土地增值税，3-5年的非普通住宅执行减半征收的优惠政策。北京中原三级市场部研究人士表示，由于非普住宅的数量仅占到北京市总交易量的8%左右，因此新政对于北京市二手房总交易量的影响不会很大。“此次土地增值税的征收性质与前两个税种(营业税及个税)相似，且针对的房屋类型也有局限(部分非普通商品房)，因此对于房价的影响有多大尚待考证。”

    从经验来看，相关税收政策的出台对于北京市场的刚性需求来讲，没有起到较大作用。因此北京中原三级市场部的分析人士认为，如果政策不能够对市场供给和需求造成直接的影响，切实缓解两者的矛盾，其对于房价的调控作用将十分有限。